Schönheitsreparaturen – ein salomonisches Urteil?

In seinem Urteil vom 8. Juli hat der BGH einen Kompromiss zu einer strittigen Frage gefunden. Mieter, die eine unrenovierte Wohnung bezogen haben, müssen die Kosten der Renovierung zur Hälfte mittragen. Dies gilt, wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe eines langjährigen Mietverhältnisses deutlich verschlechtert hat. Im Folgenden fasst RE/MAX Germany die neueste Entwicklung kurz zusammen.

Das aktuelle Urteil des BGH zur Lastenverteilung bei Schönheitsreparaturen erfuhr viel Beachtung in den Medien. Die Frage, wer für den neuen Anstrich von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen zuständig ist, führte in der Vergangenheit häufig zu Streit. Auch bei den beiden Verfahren in Berlin, die dem Richtspruch zu Grunde liegen (Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ging es um die Schönheitsreparaturen.

Der Unfriede entstand nicht zuletzt, weil der BGH bei seinem Urteil aus dem Jahr 2015 offengelassen hatte, ob Mieter unrenoviert übernommener Wohnungen vom Vermieter verlangen können, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Klar entschieden wurde damals nur, dass Mieter nicht auf eigene Kosten zu Reparaturen wie Streichen und Tapezieren verpflichtet werden dürfen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind demnach unwirksam.

Das aktuelle Urteil nimmt Vermieter und Mieter nun gleichermaßen in die Pflicht. Der BGH entschied, dass langjährige Mieter ihren Vermieter zwar zum Renovieren verpflichten können, sich aber selbst zur Hälfte an den Kosten beteiligen müssen. Dies gilt allerdings nur, wenn sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat.

Es würde einerseits eine Benachteiligung des Mieters darstellen, ihn durch eine Renovierungsklausel zu zwingen, Spuren des vorherigen Mieters mit beseitigen zu müssen. Zudem würde er dem Vermieter die frisch renovierte Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie übernommen hat. Andererseits, so argumentieren die Bundesrichter jetzt, sei es ebenso ungerecht, dem Vermieter die vollen Kosten aufzubürden. Der Mieter wisse ja beim Einzug in die unrenovierte Wohnung, worauf er sich einlässt. Bei einer Renovierung auf Kosten des Vermieters bekommt der Mieter ansonsten mehr, als er beim Einzug vorgefunden hat. Eine hälftige Kostenteilung erscheint demnach angemessen. So kommen beide Seiten zu ihrem Recht.

Mancher Mieter wird sich in Zukunft allerdings dafür entscheiden, die Wohnung auf eigene Faust zu renovieren. Die Vermieter müssen nämlich grundsätzlich Handwerker mit den Schönheitsreparaturen beauftragen, und das kann teuer werden. Erst wenn der Vermieter sich nicht kümmert und in Verzug gerät, darf der Mieter dem Urteil zufolge selbst renovieren. Er kann anschließend vom Vermieter die Hälfte der Kosten einfordern.

So recht zufrieden mit dem Kompromiss zeigt sich weder die Lobby der Vermieter noch die der Mieter. Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert das Urteil als „unverständlich“. Es widerspreche dem Gesetz, Mietern einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen zuzubilligen, die sie dann aber mitfinanzieren müssen. DMB-Präsident Lukas Siebenkotten befürchtet, dass das Urteil zu weiterem Streit über die Kostenaufteilung führt, anstatt dem Rechtsfrieden zu dienen.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund prognostiziert Probleme in der praktischen Umsetzung sowie wachsendes Misstrauen zwischen Vermietern und Mietern. Haus & Grund- Präsident Kai Warnecke nannte das Urteil mit Blick auf die Wohnkosten ein „verheerendes Signal“. Allgemein geht man davon aus, dass das Einpreisen der Renovierungen zu steigenden Mieten führt.