Mietspiegel: So ermitteln Sie ihn richtig

geschrieben am 05.05.2016 von Nils Hacke

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Damit eine Immobilie überhaupt vermietet werden kann, muss zunächst einmal der Spiegel ermittelt werden. Und da ist eins besonders wichtig: die Lage, die Lage und nochmal die Lage. Damit verbunden ist bei der Suche nach dem richtigen Preisniveau also der Mietspiegel für die betreffende Umgebung. Dieser zeigt den Durchschnitt der ortsüblichen Vergleichsmiete an und ist ein erster wichtiger Anhaltspunkt. Denn hochgerechnet will der Vermieter regelmäßige Einnahmen durch die Miete erhalten. Auch sollen zudem die entsprechende Instandhaltungskosten der Immobilie berücksichtigt werden, damit am Ende des Jahres nicht draufgezahlt wird.

Den Mietspiegel online sichten

Der durchschnittliche Mietspiegel liegt in Deutschland bei 7,50 Euro pro Quadratmeter (Stand März, Quelle: immowelt.de). Dabei gibt es jedoch zu beachten, dass Immobilien je nach Größe und Ausstattung unterschiedliche Preise bewirken. Das heißt, kleinere Wohnungen bis 40 Quadratmeter Fläche können vergleichsweise hoch (bei 9,20 Euro) und Wohnungen mit 80-120 m² „nur“ bei 7,70 Euro liegen. Es gibt also einen bestimmten Sättigungspunkt der Quadratmeterzahl bei dem die Preise sich nach oben hin einpendeln. Schwer wird es allerdings bei einer Vergleichbarkeit für ganz Deutschland:

Auf vielen Immobilienportalen finden sich beispielweise Rechner für Mietspiegel. Leider ist die Datenerhebung in vielen Fällen ungenau und nicht transparent. Oft wird nicht genau beschrieben, was eine Immobilie in „mittlerer“ oder „durchschnittlicher Lage“ überhaupt kennzeichnet. Wichtige Spezifikationen und Werte wie die z.B. die Art des betreffenden Gebäudes fehlen. Und meist liegen die Angaben weit über oder weit unterhalb des realen Preismittels für eine bestimmte Region. Realmiete und Mietspiegel passen also unter Umständen nicht zusammen.




Die Folge: Als Vermieter setzen Sie den Preis für Ihre Immobilie zu hoch an. Und machen diese dann für Interressenten uninteressant. Oder im umgekehrten Fall: Der Preis ist zu niedrig und finanzielle Verluste sind die Folge. Wer den Mietspiegel online abruft, muss sich über die Seriosität des Anbieters im Klaren sein und darf die angegebenen Werte lediglich als erste Orientierung ansehen. Einen Vorteil haben Onlinebörsen in jedem Fall: Sie speichern enorme Datenmengen und Informationen zu unterschiedlichen Immobilien. Dadurch wird der Markt für den Mieter oder die Interessenten transparenter. Bei geübter Verwendung von entsprechenden Suchfiltern und Eingabemasken ist ein schnelleres Finden der Traumimmobilie möglich.

Die örtliche Vergleichsmiete berechnen

Eine Alternative zu Immobilienbörsen ist der zusätzliche Gang zum Amt vor Ort. Gegen eine kleine Gebühr bekommt man den örtlichen Mietspiegel in Form einer Broschüre bzw. Zusammenstellung ausgehändigt. Da die Erhebung von Stadt und Gemeinde geleitet wird und ein professioneller Gutachter diese erstellt, sind die Angaben nicht durch den Wettbewerb verzerrt. Die Berechnung der Vergleichsmiete erfolgt in drei Schritten. Erst wird die Basis-Nettomiete nach Wohnungstyp, Standard und Wohnfläche festgestellt. Dann erfolgt im zweiten Schritt die Berechnung der preisrelevanten Zu- und Abschläge. Im letzten und dritten Schritt wird schließlich die ortübliche Vergleichsmiete durch Übertrag der Basis-Nettomiete und der Summe der Zu- und Abschläge errechnet. Je nach Land und Region ergeben sich geringfügig unterschiedliche Ermittlungsmethoden und Errechnungstabellen.

Die Wohnfläche mit der Wohnflächenverordnung berechnen

Natürlich ist die Wohnfläche neben der Lage das wichtigste Kriterium für den Verkaufspreis Ihrer  Immobilie. Was oft vergessen wird: Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung oder eines Hauses. Also auch Küche, Bad, Toilette und Flur sowie Abstellräume. Mit jeweils einem Viertel werden Balkon, Wintergarten oder Loggia miteinbezogen. In manchen Fällen - bei besonderem Wohnwert - kann auch die Hälfte der Fläche berechnet werden. Nicht in der Wohnfläche sind enthalten sind Kellerräume, Dachböden bzw. Speicher und Waschküchen. Lagerräume außerhalb der Wohnung, das Treppenhaus und Garagen zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche.

Die Raumhöhe ist entscheidend. Wohnungen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern gelten als voll. Räume mit einer lichten Höhe von 1 bis 2 Metern zählen zu Hälfte, alles unter einem Meter Raumhöhe wird nicht berücksichtigt. Ab dem 1.1.2004 trat die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV in Kraft. Sie definiert innerhalb Deutschlands Wohnflächen und ihre Berechnung. Sofern nicht anderweitig vertraglich geregelt, gilt für alle Vertragsabschlüsse die Vorgabe, dass Terrassen- und Balkonflächen im Normalfall zu 25 Prozent abzurechnen sind. Vertragsabschlüsse bis zum 31.12.2003 sind noch nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen geregelt. Hier können Grundflächen von Balkonen, Dachgärten oder abgedeckten Freisitzen immerhin bis zu Hälfte angerechnet werden.

Weiter sind unter anderem folgende Punkte zu berücksichtigen. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Standardklasse oder um eine Wohnung einfachen Standards? Ist die Wohnung mit allen folgenden Merkmalen ausgestattet, ist sie als Standard einzustufen:

• die Immobilie hat eine Etagen- oder Gebäudezentralheizung (auch Fernwärme) in allen Räumen, einschließlich Küche und Bad.
• es gibt ein Badezimmer, das mit einer Tür von den anderen Räumen getrennt und abgeschlossen ist und Dusch- oder Badewanne enthält
• Toilette innerhalb der Wohnung
  

Ein einfacher Standard liegt z.B. vor, wenn einer der folgenden Punkte vorliegen:

• es gibt Einzelöfen (Holz, Strom oder Gas) oder gar keine Heizung
• es gibt kein Badezimmer
• die Toilette liegt außerhalb der Wohnung
  

Betreffend der Lage können unterschiedliche Angaben gemacht werden. So werden unter anderem zwischen „guter Wohnlage“ und „guter Aussichtslage“, „Höhenlage“ und „zentraler Lage“ unterschieden. Eine Immobilie wird zudem in verschiedene Klassen betreffend ihres Alters eingeteilt. Die energetische Beschaffenheit spielt dabei eine besondere Rolle. Wann wurden zuletzt Modernisierungen durchgeführt? Wenn ja, wie umfangreich waren sie und inwieweit hat sich die Qualität der Maßnahmen auf z.B. die Dämmung ausgewirkt? Wie Sie also sehen können, sind bei der Berechnung des Mietspielgels zusätzlich eine Reihe anderer Faktoren notwendig, damit Ihre Immobilie gewinnorientiert vermietet werden kann. Kontaktieren Sie uns gerne, sollten Unklarheiten oder Fragen zu den hier aufgeführten Punkten bestehen.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Classic Ludwigshafen, Ihrem Immobilienmakler in Ludwigshafen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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