Mieterhöhung: BGH weist Klage einer Vermieterin ab - Zahlung signalisiert Zustimmung

Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass die Zustimmung für eine Mieterhöhung erfolgt ist, wenn der Mieter bereits vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt hat. Der Vermieter hat dann kein Recht mehr, eine schriftliche Zustimmung zu verlangen.

Dass mangelnde Information einen teuer zu stehen kommen kann, erfuhr eine Vermieterin, die vor Gericht zog, weil der Mieter dem Mieterhöhungsschreiben nicht schriftlich zugestimmt hatte. Rein formal gesehen, hätte der Mieter sich bis Ende des zweiten vollen Monats nach Eingang des Erhöhungsverlangens erklären müssen.

Verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage vor dem Amtsgericht erheben, um seine Mieterhöhung durchzusetzen (es sei denn, der Mieter macht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch).

Was die Vermieterin nicht wusste: Der Mieter muss sein Einverständnis nicht schriftlich erklären. Er kann seine Zustimmung auch signalisieren, indem er die höhere Miete einfach stillschweigend zahlt - was er bereits in drei aufeinanderfolgenden Monaten getan hatte.

Wenn dies der Fall ist, hat ein Vermieter darüber hinaus keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung, entschied der BGH (VIII ZB 74/16). Die Kosten für den von ihr angestrengten Rechtsstreit musste die Vermieterin selber tragen.

Grundsätzlich kann der Vermieter die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters bzw. nach der letzten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB anheben. Wichtig ist, das Mieterhöhungsschreiben an alle vertraglichen Mieter der Wohnung zu adressieren, ansonsten ist die Forderung unwirksam.

Das Schreiben muss den Mieter auch über den Grund der Mieterhöhung aufklären. Bezieht der Vermieter sich dabei auf die ortsübliche Vergleichsmiete (also den Mittelwert, der in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten vier Jahren gezahlt wurde), muss er sich dabei am Mietspiegel orientieren. Zur Not kann auch der Mietspiegel der Nachbargemeinde herangezogen werden (§ 558 A Abs. 4 BGB).

Es ist außerdem erlaubt, sich bei der Begründung der Mieterhöhung auf die Vergleichsmieten einer frei zugänglichen Mietdatenbank zu beziehen. Die angeführten Wohnungen müssen in Lage, Größe und Beschaffenheit dann allerdings tatsächlich vergleichbar sein. Allerdings muss der Vermieter sich an die Kappungsgrenze halten: Diese besagt, dass die Miete für eine Wohnung nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen darf, in Ballungsräumen nur um 15 Prozent. Diese Regel gilt nicht für Mieterhöhungen nach (energetischen) Modernisierungen. Die Kosten hierfür kann der Vermieter umlegen, indem er die Miete um 11 Prozent jährlich erhöht.