Juristisches zum Dachausbau
geschrieben am 08.12.2015 von Nils HackeWir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.
Schritt für Schritt zur Dachterrasse
Besonders am Beispiel des Dachterrassenausbaus zeigt sich, wie komplex eine Rechtsprechung sein kann. Zwar deckt das Baurecht durch eine Vielzahl von Verordnungen viele Bereiche ab – doch ein einheitliches Gesetz gibt es für den Ausbau einer Dachterrasse nicht. Hinzu kommen die Verordnungen der einzelnen Bundesländer, mit teilweise sehr eigenen Vorschriften und Regelungen.
Auch die Kommunen, die für die Umsetzung der jeweiligen Garagenverordnung zuständig sind, handhaben einen geplanten Ausbau unterschiedlich. Doch auch im dicksten Paragrafendschungels trifft man ja bekanntlich immer wieder auf eine Lichtung. Auch wenn im Bebauungsplan ein Ausbau der Garage zur Terrasse nicht vermerkt ist, bedeutet das allein noch keine Absage an die Pläne. Juristisch betrachtet ist der Ausbau einer Garage zur begrünten Dachterrasse eine „Nutzungsänderung einer baulichen Anlage“. Bestimmungen zum Brandschutz, Besonnung und Belichtung müssen also vom Bauamt abgenommen werden. Problematisch wird ein solches Vorhaben erst, wenn sich eine Terrasse partout nicht in die Umgebung einfügen will.
Das ist in etwa dann der Fall, wenn Sie als einziger im gesamten Gebiet plötzlich etwas wollen, was ein anderer noch nicht hat. Oder – Spaß beiseite – wenn keines der Häuser Ihrer Umgebung eine Garagen-Dachterrasse aufweist.
Der Aspekt der nachbarlichen Belange
Durch ein Beispiel aus der Rechtsprechung soll die Problematik noch einmal vor Augen geführt werden: Das Oberverwaltungsgericht Münster entschied beispielweise, dass „eine zusätzliche Nutzung des Garagendaches zu Aufenthaltszwecken“ unzulässig sei. Hinzu kommt eine Regelung im Nachbarrechtsgesetz (§4) – hier wird der einzuhaltende Abstand zwischen Grundstücken mit „ausblickgewährenden Anlagen“ geregelt.
Im Gegenzug zum OVG Münster, hat das OVG in Koblenz den Terrassenbau ungeachtet der Grenzabstände genehmigt. Denn von den Garagen gehe „keine Gebäudeartige Wirkung“ aus.
Vorbei am Baurecht?
In München wies das Amtsgericht die Klage eines Vermieters ab. Dieser hatte vom Mieter den Abbau einer Dachterrasse gefordert. Bereits im Jahr 1977 hatte der Vater des jetzigen Vermieters allerdings seine Zustimmung für die Nutzung des Garagendaches erteilt. Trotz fehlender Genehmigung entschied das Gericht zu Gunsten des Mieters. Denn: grundsätzlich sei die Dachgestaltung frei widerrufbar. Doch der Widerruf des Vermieters verstoße in diesem Fall gegen „Treu und Glauben“. Der Vermieter konnte keinen triftigen Grund für die Räumung angeben. Zumal die Nutzung zuvor jahrelang unbeanstandet geblieben sei. Nach § 242 BGB sei über die Jahre ein Anspruch seitens des Vermieters entstanden.
Der zuständige Richter ließ sich auch nicht von der fehlenden Baugenehmigung stören. Seine - fast schon sympathische - Begründung: Bislang gebe es keine öffentliche-rechtliche Beanstandung, und mit einem solchen sei alsbald auch nicht zu rechnen.
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