Verhalten bei Mietausfall - Als Vermieter angemessen und professionell reagieren

geschrieben am 17.09.2016 von Nils Hacke

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Eigentlich war alles optimal in die Wege geleitet: Die Immobilie ist frisch saniert die neuen Mieter sind bereits seit über einem Jahr eingezogen. Dann plötzlich: Zahlungsausfall. Trotz einer erhöhten Sensibilität seitens der Vermieter für Bonitäts- und Finanzprüfungen ihrer Mieter im Vorfeld kann es in laufenden Mietverhältnissen immer zu unvorhergesehenen Ereignissen und Zahlungsrückständen kommen. Was sind nun die Ursachen der Ausfälle? Wie begegnet man diesem Problem als Vermieter? Und welche Möglichkeiten der Absicherung bieten sich an?

Gründe für Mietausfall - dem Mieter auf der Spur

Die Gründe für einen Ausfall der monatlichen Miete sind vielfältig. Plötzliche Arbeitslosigkeit durch Jobverlust aufgrund von Krankheit oder Unfall stellen wohl eines der gefürchtetsten Probleme für Vermieter dar. Statistisch gesehen stellen laut dem Bundesjustizministerium tatsächlich diese sogenannten unverschuldeten Zahlungsschwierigkeiten die Hauptursache der Mietausfallquote dar. Auch unvorhergesehene Ereignisse und Schicksalsschläge wie Scheidung oder Todesfälle von Angehörigen sind zunehmend Gründe für psychische Folgeerkrankungen, die letztlich zur Arbeitslosigkeit führen können. Diesen Problemen ist mit juristischen Mitteln nur schwer beizukommen.
Deshalb gilt für Sie als Vermieter in erster Linie: Wählen Sie eine adäquate Form der Kontaktaufnahme zum Mieter und wahren Sie in Ihrem Anliegen die nötige Pietät und Einfühlsamkeit. In der Regel der Fälle ist auch der Mieter froh, wenn das Problem auf dem Tisch liegt.

Was tun, wenn der Mieter plötzlich nicht mehr zahlt?

Doch wie reagiert man als Vermieter angemessen und lösungsorientiert? Zu allererst hilft es, wenn Sie sich als Vermieter in die Lage Ihres Mieters hineinversetzen. Und die sieht vereinfacht ausgedrückt so aus: Jemand ist (zum Teil unverschuldet) in Not gekommen, benötigt Hilfe und ist mit der Grundsituation überfordert. Auch spielt oft das Schamgefühl aufgrund ausbleibender Zahlungen eine Rolle. Deshalb: Nicht gleich mit dem Anwalt oder der ersten Abmahnung drohen, sondern den direkten Kontakt suchen. So vermeiden Sie im Vorfeld eine Frontenbildung. Denn in der Regel der Fälle sind die Mieter dankbar für Anregungen und eine erste Anlaufstelle. Außerdem ist das Problem so klar auf dem Tisch.




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Das persönliche Gespräch bei Verzug der Miete suchen

Das heißt konkret: Schreiben Sie ihrem Mieter eine E-Mail und rufen Sie an. Schildern Sie höflich aber bestimmt den finanziellen Istzustand des Mietausfalls. Erkundigen Sie sich nach dem Grund des Ausfalls. Bieten Sie ihrem Mieter falls möglich ein persönliches Gespräch unter vier Augen an. Informieren Sie ihren Mieter über die nächsten Schritte und die daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen. In der Regel findet folgendes Procedere statt: Zuerst Mahnung, dann Drohung mit Kündigung. Das sollten Sie ihrem Mieter nicht gleich direkt und in voller Ladung in einem Satz um die Ohren werfen. Warten Sie ab, was Ihr Mieter als Gründe für die säumigen Zahlungen anzubringen hat. Es bieten sich in der Regel andere Lösungen an als mit einer Drohung anzurücken. Ist ein langjähriger zuverlässiger Mieter zwar zahlungswillig, aber zahlungsunfähig, kann unter Umständen eine Ratenzahlungsvereinbarung der Rückstände beschlossen werden. Grundsätzlich muss von der individuellen Situation ausgegangen werden. Sind Sie als Vermieter unsicher, welche Schritte Sie bei Mietausfall als nächstes einleiten sollten, melden Sie sich umgehend bei uns. Wir empfehlen Ihnen gerne einen Experten.

Skepsis bei Vermietern unbegründet: Behörden zahlen zuverlässig und pünktlich

Oft reicht ein wenig Aktivierungsenergie. Natürlich sind Sie als Vermieter kein Motivationscoach oder Psychologe. Doch können Sie an bestimmten Stellen Einfluss nehmen und Ihre Mieteinnahmen sichern. So z.B. im Fall von Arbeitslosigkeit des Mieters: Kontaktieren sie zusammen mit ihrem Mieter das Sozialamt oder die Agentur für Arbeit. Denn der Vermieter kann rechtlich keinen Antrag auf Sozialleistungen oder Arbeitslosengeld stellen. Einen entsprechenden Antrag für Zuschüsse oder auf Übernahme muss vom Mieter eingereicht werden. Zwar sind diese Maßnahmen mit einem Aufwand für Sie als Vermieter verbunden. Kommt der Mieter jedoch seiner Mitwirkungspflicht gegenüber den Behörden nach, zahlt das Amt pünktlich und der Vermieter ist vorerst von Zahlungsausfällen entlastet.

Prävention statt Schadensbegrenzung im Nachhinein

In der Praxis vom Vermieter leider übersehen: Oft wird der Grund und der Ärger für nicht gezahlte Miete auf den Mieter abgewälzt. Dabei trägt der Vermieter zum Teil passiv dazu bei. Schließlich entscheidet er, wer in die Wohnung oder das Haus einziehen darf. Zudem obliegt es seiner Entscheidung und Einschätzung ob er den Mieter für seriös und passend hält oder nicht. Kurzum: Die richtige Auswahl ist Grundvoraussetzung für ein gelungenes Mietverhältnis. Wenn dieses Verhältnis nämlich von vornherein stimmt und sich Vermieter und Mieter auf der richtigen Wellenlänge bewegen, gibt es auch einen Kommunikationskanal für Probleme und Anliegen. Ein Mietverhältnis ist abseits der rechtlichen und finanziellen Verpflichtung ein Verhältnis, das auf gegenseitigem Vertrauen und einer Wertschätzung beruht. Wenn der Mieter im umgekehrten Fall das Gefühl hat, lediglich als Geldmaschine zu funktionieren und seine Anliegen kein Gehör finden, verschließt sich die Möglichkeit zur Kommunikation oft. Kommt es dann zu Zahlungsproblemen beim Mieter, wird das Problem vorerst totgeschwiegen. Der Mieter geht auf Tauschstation. Kein Gespräch: Keine Lösung.

Mit der richtigen Mietausfallversicherung beruhigt ins Gespräch gehen

Besitzt man als Vermieter eine Versicherung gegen Mietausfall, kann man dem persönlichen Gespräch mit dem Mieter gelassener entgegenblicken. Falls sich nämlich aufgrund einer besonders schwierigen Lage im Gespräch keine Lösung auftut, hat man finanziell ein Polster in der Hinterhand.
Besitzt und vermietet man mehrere Immobilien, fällt ein Ausfall der Miete über ein oder zwei Monate eines einzelnen Mieters zwar nicht so sehr ins Gewicht. Denn der Verzug kann über die anderen Mieter vorübergehend kompensiert werden. Ganz anders sieht es dann aus, wenn der Vermieter wirklich auf die monatlichen Mieteinnahmen angewiesen ist. Gut also, wenn man entspannter ins Gespräch gehen kann, ohne sich nachts vor Sorgen im Bett herum zu wälzen.
 
Die Leistungen einer Mietausfallversicherung kosten durchschnittlich 50-150 Euro im Monat. Der monatliche Betrag ist an die Miethöhe und das Objekt gekoppelt – daher sind an dieser Stelle keine abschließenden und pauschalen Preisangaben möglich. Die Leitungen erstrecken sich vom klassischen Ausfallschutz bis hin zu Sachschäden. Der Ausfallschutz deckt nicht gezahlte Mieten ab und wird in der Praxis meist um den Zusatz Sachschaden ergänzt.
Doch Vorsicht: Zwar werben viele Anbieter mit der vollständigen Erstattung der Summe der fehlenden Mieten (z.B. über eine pauschale Dauer von 6 Monaten). Dabei decken viele Anbieter jedoch nur Summen von 5.000 bis 10.000 Euro ab. Sollten Sie unsicher sein, ob sich eine Versicherung gegen Mietausfall für Ihre Immobilie lohnt, melden Sie sich gerne für weitere Informationen bei uns. Im Einzelfall können zusätzlich je nach Immobilienart und Nutzung (private Nutzung, gewerbliche Nutzung) unterschiedliche Parameter beim Versicherungsschutz für Mietausfälle notwendig sein. Zuletzt noch der Vollständigkeit halber: Die Versicherungsbeiträge sind unter Vermietung und Verpachtung von der Steuer absetzbar.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Classic Ludwigshafen, Ihrem Immobilienmakler in Ludwigshafen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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