Wie geht man bei der Mieterauswahl vor?

geschrieben am 18.10.2016 von Volker Gruch

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Wie geht man bei der Mieterauswahl vor?

Bei der Auswahl von neuen zukünftigen Mietern scheiden sich oft die Geister. Worauf sollte man als Eigentümer oder Besitzer besonders Wert legen wenn man eine Immobilie vermietet? Welche Auswahlkriterien garantieren ein gutes Mietverhältnis und letztlich gesicherte Einnahmen? Wir haben für Sie die wichtigsten Überlegungen für eine guten Mieterauswahl zusammengefasst.

Grundsätzliche Unterscheidung bei der Mieterauswahl

Zunächst ist es wichtig sich als Vermieter darüber im Klaren zu sein, welche Absichten mit einer Vermietung überhaupt erzielt werden sollen. So können beispielsweise soziale Aspekte ein Anliegen sein, wenn z.B. an Familienangehörige, Freunde oder Bekannte vermietet wird. Möglicherweise wird eine in der Vergangenheit erworbene Immobilie an Kinder weitervermietet, die jetzt selbst Eltern geworden sind und eine Bleibe suchen. Oder ist der Vermieter z.B. selbstständig und möchte seinen Lebensunterhalt zusätzlich durch regelmäßige Einnahmen aus Vermietung an Dritte absichern?
In jedem denkbaren Fall sollten die potenziellen Mieter zum Vermieter passen. Ist der Vermieter rein am Gewinn orientiert, wird er seine Mieter sicher nicht im eigenen Bekanntenkreis suchen. Ebenso wird ein am Familienwohl orientierter Vermieter nicht an ein risikobehaftetes Klientel vermieten. Im Folgenden sprechen wir rein von der Vermietung an Dritte - also Mieter, die nicht in persönlichem Bezug zum Vermieter stehen.

Das Erstgespräch mit dem Mieter ernst nehmen

Einer der wichtigsten Indikatoren für eine gute Mieterauswahl ist das Erstgespräch und damit verbunden der erste Eindruck. Ob am Telefon, per E-Mail oder persönlich: Als Vermieter kann man sich bereits schon beim ersten Kontakt ein relativ gutes Bild machen. Dabei genügt ein wenig Menschenkenntnis - ohne gleich Diplompsychologe zu sein.  
In erster Linie sollte auf die Sorgfältigkeit der potenziellen Mieter geachtet werden. Erscheint der Mieter pünktlich zum Gespräch? Hält er sich an vereinbarte Termine? Sind alle angeforderten Unterlagen vollständig? Ebenso wichtig ist die Kontaktfreudigkeit. Steht man als Vermieter vor der schweren Auswahl mehrerer gleichwertiger Interessenten kann das unter Umständen der ausschlaggebende Punkt sein: Hat einer der Vermieter mehrmals Interesse bekundet, womöglich öfter angerufen und nachgefragt? Sich womöglich noch nach der Besichtigung nach letzten Details zum Objekt oder Vertrag erkundigt? Wenn ja, dann stehen die Zeichen gut, dass er auch wirklich interessiert ist.

Informationen und Eindrücke bei Interessenten richtig deuten

Vielen Menschen fällt es schwer, andere richtig einzuschätzen. Damit Vermieter wirklich eine zufriedenstellende Entscheidung bei der Mieterauswahl treffen können, muss das nötige Maß an Objektivität gegeben sein: Nicht unbedingt die Kleidung oder das Auftreten geben Aufschluss darüber, ob sich ein Mieter wirklich um eine Wohnung oder ein Haus bemüht. Nicht Sprache, Tonfall oder Tonlage sind von Bedeutung, wenn er seine Miete zahlen kann. Fragen wie: „Wie sind denn die Nachbarn?“ oder „Gibt es gute Einkaufsmöglichkeiten in der Gegend?“ sind die Informationen, die Aufschluss über die Objektgebundenheit der Mietinteressenten liefern. Für den Vermieter wird so klar: Hier hat sich jemand schon im Vorfeld Gedanken gemacht und seine Lebenswirklichkeit und -Vorstellung mit dem Objekt verknüpft. Womöglich war der bemühte Mieter sogar schon vor dem Besichtigungstermin vor Ort um sich die Umgebung anzuschauen?

Als Vermieter bei Interessenten punkten

Bei der Mietersuche geht es vor allem um die Bindung zum Objekt und den Mieter mit dem besten Eindruck. Doch auch Sie als Vermieter senden Signale und können z.B. nach einer Besichtigung Ihre Bindung zu bestimmten Interessenten stärken. Zeigen Sie also auch von Anfang an, dass Sie bereit sind auch etwas für Ihre Mieter zu tun. Fordern Sie nichts, was Sie nicht selbst einhalten können. Zeigen Sie Zuverlässigkeit und fordern Sie diese auch vom Vermieter. Besonders bei vielen guten und echten Interessenten lohnt es sich, von Ihrer Seite aus Interesse zu zeigen: Fragen Sie, ob Sie die Adresse der Mieter behalten dürfen - zur Weitervermittlung an andere Objekte die in Frage kommen. Immerhin wissen Sie ja nun auch über die Vorstellungen und Wünsche der Interessenten Bescheid.

Zuletzt sollten Sie sich selbst gut einschätzen können und in sich hineinhören. Wie fühlen Sie sich nach dem ersten Gespräch? Was sagt Ihr Bauchgefühl und wie steht es mit der objektiven Faktenlage? Während es im oberen Abschnitt dieses Textes um sogenannte „Soft-Facts“ von potenziellen Mietern ging, sollen nun einige „Hard-Facts“ unter die Lupe genommen werden: Ist mein ausgesuchter Mieter solvent? Habe ich eine bestmögliche finanzielle Sicherheit? Antworten auf diese Fragen bekommen Sie, indem Sie selbst Fragen stellen. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten.

Bei der Mieterauswahl durch Fragen Klarheit schaffen

Es gilt: den Grundsatz von Treu und Glauben gibt es auch im Mietrecht. Das bedeutet unter anderem, dass der Vermieter keine Informationen (durch Fragen) verlangen darf, die für einen Vertrag irrelevant sind. Macht ein Mieter andererseits falsche Angaben zu seinem Einkommen, riskiert er eine Kündigung. Nun einige wichtige Fragen und Stichworte, die helfen können, Mieter zu beurteilen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

Fragen nach Alter und Personen im zukünftigen Haushalt

Berufsfragen sind als wertneutral einzustufen. Zwar lässt sich nicht allgemein sagen, dass z.B. Arbeitslosigkeit generell mit Zahlungsunfähigkeit von Mieten einhergeht. Dennoch ist nicht von der Hand zu weisen, dass das Ausüben eines festen Berufes und gesicherten Arbeitsplatzes in Verbindung mit der Zahlungsfähigkeit der Mieter steht. Denn über den Beruf wird die Miete finanziert. Bei Musikern, die in ihrer Wohnung üben wollen, kann das natürlich auch Folgen für die anderen Hausbewohner haben.
Die Frage nach dem Nettoeinkommen ist durchaus zulässig, so erhält der Vermieter eine konkrete Angabe zur Solvenz. Verdient ein Mieter beispielsweise 1.000 Euro Netto und kostet die Miete allein 800 Euro, ist das natürlich ein Ausschlusskriterium für den Vermieter. Als grobe Richtlinie kann eine Belastungsgrenze von drei Vierteln der Miete des Nettoeinkommens gelten. Mieten über 75 Prozent führen hierbei zu starken finanziellen Belastungen.
Die Frage nach einer Religionsgemeinschaft ist unzulässig.
Auch die Frage ob in Zukunft Kinder in die Wohnung ziehen ist juristisch gesehen unzulässig, denn Ehe und Familie stehen unter besonderem Schutz im Grundgesetz. Ebenso verhält es sich mit der Frage nach dem Familienstand. Dies gilt auch für Lebenspartnerschaften.
Unser Tipp: Bitten Sie doch Ihren Vermieter, sich eine Selbstauskunft der SCHUFA zu besorgen.

Wichtige Unterlagen anfordern

Was in jedem Fall von den potenziellen Mietern eingeholt werden sollte, sind „Hard-Facts“ an denen man sich als Vermieter nicht nur orientieren kann – sondern auf die man sich auch verlassen kann. Das Anfordern eines Gehaltsnachweises ist also unabdinglich. Stellen wir uns Folgendes vor: Bei der Beantragung eines Kredites würde sich der Antragsteller schließlich auch nicht zieren, entsprechende Nachweise zu liefern. Ähnliches gilt auch bei der Mietersuche. Eine weitere gute Möglichkeit ist, sich die Nummer des bisherigen Vermieters geben zu lassen. So kann telefonisch erfragt werden, wie das bisherige Verhältnis war. Am praktikabelsten ist für Vermieter sicherlich, Informationen vor dem Besichtigungstermin per Formular zu sammeln: In der sog. Mieterselbstauskunft, die dann ausgefüllt zum ersten Treffen mitgebracht werden kann. Je nach Formular beinhaltet sie alle wichtigen und relevanten Angaben.

Sollten Sie nicht hundertprozentig sicher sein, welche weiteren Fragen angemessen sind oder welche Formulare die richtigen sind,  melden Sie sich gerne bei uns. Viel Erfolg bei der Auswahl Ihrer Mieter.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Classic Ludwigshafen, Ihrem Immobilienmakler in Ludwigshafen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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