Mietrechtsreform 2016

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) arbeitet derzeit an der Mietrechtsre- form 2016. Neben weiteren mieter- freundlichen Regelungen soll darin der Mietspiegel neu aufgestellt und die Mietpreisbremse überarbeitet werden.

Die Mietpreisbremse in ihrer jetzigen Form erwies sich als wirkungslos. Seit Mitte 2015 in Kraft, sollte sie zu einer Deckelung der Wiedervermietungsmiete in städtischen Gebieten „mit angespanntem Wohnungsmarkt“ führen. Der neue Mieter sollte nicht mehr zahlen müssen, als die ortsübli- che Vergleichsmiete zzgl. 10 Prozent. Doch laut Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) liegt der Mietzins bei Wiedervermietungen in Gebieten mit „angezogener Bremse“ derzeit durchschnittlich 22 Prozent über der Vergleichsmiete.

Mittlerweile brachte der Berliner Senat eine Initiative zur Reform des stumpfen Instruments in den Bundesrat ein. Demnach sollen Vermieter verp ichtet werden, die Miete des Vorgängers o en zu legen. Wer bei der Wohnungssuche derzeit auf diese Angaben bestehe, müsse „oftmals erleben dass er dann eben die Wohnung nicht bekommt“, so Senatschef Müller.

Mehr als die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent darf der Vermieter nur verlangen, wenn eine umfassende Modernisierung statt- gefunden hat. Fordert ein Vermieter für eine unsanierte Altbauwohnung 20 Prozent mehr Mietzins, gilt er laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches als Wucherer und macht sich damit strafbar. Damit der „Wuchererparagraf“ greift, soll die Beweisp icht umgekehrt werden. Der Mieter muss dann nicht mehr belegen, dass er in eine Notlage gerät, weil er auf die Anmietung ausge- rechnet dieser Wohnung angewiesen ist. Stattdessen muss der Vermieter die Steigerung rechtfertigen.

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist im Mietspiegel festgelegt. Bislang wird dieser anhand der Mietverträge ermit- telt, die in den vergangenen vier Jahren verändert wurden. Künftig sollen die letzten acht Jahre bei der Erstellung des Mietspiegels ausschlaggebend sein. Der „quali zierte Mietspiegel“ hat im Streitfall ebenso viel Gewicht wie ein gerichtliches Sachverständigen- gutachten.

Ein weiterer wichtiger Eckpunkt der Mietrechtsreform sind die Moderni- sierungskosten. Statt der bisherigen 11 Prozent sollen dann nur noch 8 Prozent auf den Mieter umlegbar sein. Außerdem beinhaltet die Reform eine Kappungsgrenze für die umlegbaren Kosten. Diese dürfen dann nur noch maximal drei Euro pro Quadratmeter im Zeitraum von acht Jahren betragen.

Damit Mieter sich bei steigenden Kosten nicht auf die Modernisierung- kappungsgrenze oder die, ebenfalls neue, Härtefallklausel (max. 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizung) berufen können, wird die Berechnung der Modernisierungs- umlage vereinfacht. Kosten bis zu 10.000 Euro sind zu 50 Prozent um- legbar. Förderungsmittel werden nicht mehr zu Gunsten der Mieter berück- sichtigt. Auch ein altersgerechter Um- bau wird künftig als Modernisierung gewertet.

Letzter Punkt ist die strittige Berech- nung der Wohn äche. Nicht mehr das, was im Mietvertrag steht, sondern die tatsächliche Größe des Objekts ist Maßstab für die Berechnung einer Mieterhöhung. Balkone, Terrassen und Dachgärten werden zu einem Viertel angerechnet.