Die 6 wichtigsten Punkte beim Hausverkauf

geschrieben am 04.06.2016 von Nils Hacke

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Wer im Besitz einer Immobilie ist, dem stehen neben der eigenen auch noch viele weiteren Türen offen. Im Vergleich zu anderen Wertanlagen ist eine Immobilie sehr sicher. Hat man keinen Eigenbedarf, beispielsweise im Falle eines geerbten Hauses, ist es möglich, die Immobilie zu vermieten oder aber zu verkaufen. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn man in einem finanziellen Engpass steckt.
Was jedoch viele Immobilienbesitzer unterschätzen: auch der Verkauf eines Objektes kann zunächst ins Geld gehen. Welche Faktoren beim Hausverkauf beachtet werden müssen und wie groß der Kostenumfang sein kann, erfahren Sie hier.

Bestandteile eines Wertgutachtens

Um sich als Interessent einen ersten Überblick über das Angebot an Immobilien zu verschaffen, sind Wertgutachten wichtige Bestandteile des Immobilienmarktes. Ziel des Wertgutachtens ist es, wie der Name schon sagt, möglichst genau und spezifisch den Wert einer Immobilie aufzuzeigen und den realen Verkaufspreis zu ermitteln. Mögliche Käufer haben mittels Wertgutachten die Möglichkeit, verschiedene Objekte zu vergleichen. Es empfiehlt sich also, das Wertgutachten der eigenen Immobilie möglichst ausführlich und professionell zu erstellen.






Der Wert einer Immobilie setzt sich aus vielen Faktoren zusammen. Hierzu zählen Lage, etwaige Sanierungskosten, das Baujahr und die Bausubstanz der Immobilie. Ebenso in Betracht gezogen wird die örtliche Kaufpreislage (Preis pro Quadratmeter), die örtliche Mietpreislage und vor allem die aktuelle Marktsituation. Beachten Sie, dass eine Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verlieren kann, beispielsweise durch anfallende Sanierungskosten.

Erstellen eines Wertgutachtens

Bei der Erstellung Ihres Wertgutachtens haben Sie die Wahl zwischen einer schriftlichen und einer mündlichen Ausführung. Ein mündliches Gutachten wird von einem zuständigen Baugutachter durchgeführt und kostet zwischen 100 und 200 Euro. Neben dem vergleichsweise günstigen Preis hat ein mündliches Gutachten zum Vorteil, dass es sich auf geltende rechtlichen Vorlagen stützt und recht unabhängig erfolgt. Allerdings spart es oft an Details und genau erläuterte Informationen, sind also eher knapp gehalten. Dies widerum könnte für Interessenten ein Faktor sein, die Immobilie nicht näher in Betracht zu ziehen. Die Alternative ist das schriftliche Guthaben. Dieses wäre im Falle einer aufkommenden Verhandlung gerichtfest – allerdings bewegen sich die Kosten hierfür schnell im vierstelligen Bereich.

Der Energieausweis als Aushängeschild Ihrer Immobilien

Neben einem Wertgutachten wird eine Immobilie auch noch über einen sogenannten Energieausweis charakterisiert und bewertet. Seit 2014 die EnEV, eine neue Energiesparverordnung, in Kraft getreten ist, ist der Energieausweis Pflicht im Immobilienbereich.
Er ist deshalb so wichtig, weil er Auskunft über alle energiebezogenen Leistungen der Immobilie sowie über etwaige Nebenkosten gibt. In Anbetracht des hohen Angebots auf dem Immobilienmarkt ist ein vorteilhafter, gut erstellter Energieausweis für viele Interessenten ein ausschlaggebendes Kriterium. Entsprechend lohnt es sich, in den Energieausweis zu investieren. Wer eine ausführliche Variante anfertigen lassen möchte, muss damit rechnen, dass sich die Kosten auf 500 Euro belaufen werden. Eine etwas weniger ausführliche Version ist für circa 300 Euro ebenfalls möglich. Nähere Infos, auch zu den beiden Variationen des bedarfsorientierten und des verbraucherorientierten Ausweises finden Sie auf unserer Seite.

Der notariell bekundete Vertrag

Beim Verkauf einer Immobilie muss §311b BGB beachtet werden, der sich mit der „Übertragung von Immobilieneigentum“ befasst.
Er schreibt einen notariell bekundeten Vertrag beim Immobilienverkauf vor.
Achtung: es ist nicht möglich, Notarkosten als etwaige Werbekosten abzuschreiben. Schon aus dem Grund, dass letztendlich meist der Käufer diese Kosten trägt.

Welche Steuern beim Immobilienverkauf anfallen

Ein wichtiger Punkt auf dem Weg zur verkauften Immobilie sind die Steuern. Hier greift §23 EStG, der besagt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungen immer steuerpflichtig sind. Hierzu zählt die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer. Erstere ist sowohl für den Verkäufer als auch für dem Käufer Pflicht, auch wenn der Vertrag, in dem alles festgehalten wird, meistens dem Käufer zugeschrieben wird. Aber Achtung: im Falle einer nicht rechtzeitigen Einzahlung durch den Käufer reagiert das Finanzamt mit einer Belangung des Käufers. Schriftliche Vertragsregelungen sind in diesem Fall nutzlos. Verkaufen Sie die Immobilie an einen Verwandten ersten Grades, ist die Steuer nicht erforderlich, außerdem ist es unter bestimmten Umständen möglich, entstehende Nebenkosten steuerlich abzusetzen. Achtung: dies gilt nicht für Werbekosten.
Die Grunderwerbssteuer ist lediglich einmal erforderlich und. Je nach Bundesland beträgt sie drei bis sechs Prozent des Kaufpreises.

Der Spekulationssteuer liegt zugrunde, dass der Staat grundsätzlich an Ihrer Immobilie interessiert ist. Um eine Vorstellung der Steuerhöhe zu erhalten, hier ein Beispiel: Hatte eine Immobilie ursprünglich einen Wert von 250 000 Euro, betragen die Steuern bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 30 Prozent rund 10.000 Euro. Zu beachten ist die zehnjährige Spekulationsfrist, denn ist sie abgelaufen bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten, entfallen die Steuern.

Werbeanzeigen für mehr Aufmerksamkeit

Ein professionelles Gutachten, ein ausführlicher Energieausweis und die notarielle wie steuerliche Absicherung nützen nichts, wenn Ihre Immobilie nicht die Möglichkeit hat, an Interessenten zu gelangen. Problematisch: oft wird an Werbung gespart, dabei ist gerade dieser Auftritt oft entscheidend für den Erfolg, so unsere Erfahrungen. Soll Ihr Objekt als Anzeige in einem Online Portal vertreten sein, betragen die Kosten für zwei Wochen zwischen 50 und 150 Euro. Nicht zu vergessen: auch etwaige Designer und Fotografen müssen bezahlt werden. Eine weitere Möglichkeit sind die Printmedien, hier kann die Anzeige auch mehrmals erscheinen und dadurch sogar einen Rabatt erzielt werden. Wenden Sie sich gerne bei uns, wenn Sie ein professionell erstelltes Exposé für Ihre Immobilie wünschen.

Auch bei weiteren Fragen sind wir für Sie da. Unser Team des RE/MAX Classic Ludwigshafen, Ihrem Immobilienmakler in Ludwigshafen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung! Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie!

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